新太阳城破解集中式长租公寓“运营”之困魔方生活拿出“数字化”武器就像网络上流传甚广的那句话，“房子是租的，但生活不是”。当95后新太阳城、00后的年轻人成为租房主力军，相比普通住宅，私密性好、配套齐全、社交氛围更强的长租公寓正在成为他们的租房首选。

　　但在这样的趋势之下，年轻人对长租公寓的需求也呈现出更为个性化的特点。“智能化的管理、社群活动的组织，甚至公区环境装修的特色都是影响我们选择公寓的因素。”租客王岩（化名）说。

　　王岩并非个例，而是代表了一个颇为广泛的群体。从一定程度上来讲，当下年轻人对于公寓的需求正在从基本的“便宜”转向“安全化、便捷化、娱乐化、智能化”。而集中式长租公寓则恰好契合了这一市场趋势。根据弗若斯特沙利文数据，2022年集中式长租公寓整体规模已增长255%至511亿元，相对而言，分散式和以个人房源为主的非机构化长租公寓占比小幅度下降。

　　一方面，基于“安全化、便捷化、娱乐化、智能化”的需求背后，集中式长租公寓的运营主体所承担的责任和义务范围进一步拓宽，为了实现集中化的服务和管理，仅靠人力运管已经无法满足需求；另一方面，相对于分散租赁，集中式长租公寓需要更多地承担城市更新的重要功能，通过对城市闲置低效资产的盘活，为推动城市更新贡献力量。

　　于是，长租公寓剑指“数字化”。利用互联网新技术对长租公寓产业进行全方位、全链条的改造，让数字技术发挥放大、叠加、倍增作用新太阳城，正在成为集中式长租公寓的核心发展方向。

　　“关闭窗帘，播放轻音乐。”随着口令的下达，家具和电器一同启动，这是沉浸式智能家居的场景之一。

　　随着智能窗帘、智能马桶、智慧照明、智能门锁等一系列带有智慧元素的家居产品走入寻常百姓家，智能家居已经不再是一个陌生的名词，而是成为家居的核心特色，改变人们的生活方式。公寓场景也是如此，租客需求在这一背景下发生了新的变化。

　　在魔方生活服务集团（以下简称“魔方生活”）旗下魔方研究院看来，公寓的运营管理不仅仅要满足日常生活需要，还要通过系统化、数字化的公寓管理持续提升租客租住体验——魔方生活自主研发了一套数字化运营系统，这套系统不仅能够利用物联网等技术（例如AI巡检，智能安防等）释放运营人员的人力，切实解决租房场景的安防问题；同时也可基于标准化的产品体系实时收集相应数据，为产品的迭代提供决策依据。

　　因此，相较于传统家居场景下的智能化体验，长租公寓的智能化并不局限于家居生活，而是基于线上化、自动化方式迭代居住流程和体验。比如，基于公寓租住生活的实际情况，魔方生活的技术团队实现了摄像头、智能门锁、人脸识别门禁等智能设备的连接，并开发了上百个应用场景。例如远程消防巡检、安全通道占用报警、48小时未开门预警、特殊区域侵入预警等，以数字化的方式从源头解决安全问题。

　　魔方生活所推出的丰富产品体系也基于用户标签进行迭代。各类标签下所聚集的租客画像提炼出数字概念的集合体，从而反哺魔方生活，成为其数字化管理的参考基础。在客群画像基础之上，魔方生活在产品打造上能更有针对性。

　　针对都市精英、城市白领、企业基层员工等不同客群的住宿需求，魔方生活以多款公寓产品切入市场：魔方公寓为城市白领提供整租一居室为主的便捷、舒适、可负担的租住解决方案；9号楼公寓面向蓝领阶层，提供安全、卫生、共享、有序的员工宿舍，以二人间到八人间为主；魔尔公寓则通过弹性标准化的高品质产品及个性细致的管家服务，提供精致、舒适、有品质的独立租住空间。魔方公寓的公寓产品目前已迭代至4.0版本，而9号楼公寓则为2.0版本。持续不断的产品升级及创新机制有助于魔方生活及时应对住户不断变化的需求。

　　以数字化能力为根基，截至2022年年底，魔方生活共有76245套在营公寓，分布在全国25座城市388个地点。目前，魔方公寓已经成长为全国运营规模领先的连锁集中式长租公寓品牌。

　　用数字化更好地服务租客，是魔方生活数字化体系中的重要一环。但作为行业中的先行者，魔方生活同时意识到，公司决策管理层面的“数字化”，已经成为了长租公寓产业链的共性难题。

　　不同于外界对长租公寓是单纯“二房东”的认知，其商业模式背后有着一条颇为复杂的流程管理，从前期的项目评估、设计开发、房源定价到投入使用后的运维，都需要运营方从细节上持续投入关注。

　　基于降本增效的理念，近几年来，以魔方生活为主的长租公寓试图通过数字化管理提升公寓的运营效率，提高租金收益，以及拓展商业模式和增长机会。

　　以房源定价环节为例，一般情况下，如果管理10万间房，每个房源根据地段、楼层、户型、朝向以及租房淡旺季、租期长短，租金均有波动，一年需要制定调整1000万个以上的价格。如果仅靠人工，这是相当大的工作量，且极易出现判断失误。

　　随着技术的发展，基于大数据的房价预测模型逐渐被应用于长租公寓市场中。当下魔方生活能够通过其自主研发的灵眸系统进行数据挖掘和统计，分析周边市场竞争环境，最终根据7项不可变维度和11项动态因素，实时动态调整房价。

　　而在付款环节，一名住户从入住到退租会产生包括租金、押金、水费、电费等多种款项，付款方式也存在多个支付渠道。当住户成千上万，涉及的交易数据小额、高频且分散。这意味着大量的资金流转、复杂的应收流程都将积压到财务部门，导致企业耗费大量的时间与人力，甚至会因为人工录入的错误出现财务风险。

　　为此，魔方生活选择构建“业财一体”整合平台，打通业务和财务系统，使在线支付生成的流水能自动完成匹配，实时入账并生成财务凭证，每日自动对账，每月自动分账。“当下，我们的财务人员是低于10个人的。”魔方生活首席战略官胡鼎透露。他表示新太阳城，借助魔方生活“业财一体”整合平台，其应收核算团队人员减少了50%，月结整体时效提升了100%。

　　全链条管理的数字化与前台用户服务的数字化，构成了魔方生活运营管理模式的底座。在循环赋能之中，魔方生活不仅提高了自身的运营效率、租金收益和服务品质，同时也为产业链上下业发展提供了新力量。

　　作为联东集团旗下核心企业，联东U谷在全国范围内投资运营产业园区超400个，旗下公寓项目也面临在企业客户、个人租户两类群体之间的精细化管理难题。为实现突破，联东U谷公寓项目与魔方生活达成合作，针对联东U谷运营管理的需要，魔方生活为其快速搭建标准化产品。

　　首先，针对C端和B端客户打造了不同的操作平台，C端个人客户可以自动获取房间签约价格并选择不同支付平台，配置自动付款日，B端企业客户可以灵活选择后付或预付，并将租金、押金、能源费等按照任意比例与员工进行分摊。此外，还搭建了收入中台对接、审批流对接，从而进一步提升自动化水平。

　　城市是人类社会发展的重要标志,也是经济、文化、社会等多个领域的交汇点。城市更新能够充分挖掘不同区域的潜在价值。当下，基于实时更新的数据，城市区域价值判断开始有据可依。

　　过去几十年，房地产开发往往基于供给角度，先有拍卖土地，企业才有资格、有资金去投标，等真正拿到地，企业才能开始思考开发怎样的产品。随着国家大力推动城市更新，当下开发企业拥有了更多选择的机会，直接买下存量物业，或跟政府联合开发，或对某个城中村进行拆建。而基于实时数据全流程管理体系的成熟，长租公寓的开发逻辑也出现了新的变化。

　　据钛媒体了解，魔方生活在长期实践中已经训练出了行业模型，能够实现精准选址，并提供从建设到运营的全流程方案，通过对城市闲置资产进行功能调整和空间优化，为城市打造更多优质长租公寓。

　　比如，输入一个地址，魔方生活的模型算法就能基于周边数据评估出该地楼宇的买入价格，以及改造成为长租公寓后的合理租金，通过每隔50米或500米设立一个网格点位测算回报率，开发企业就能知道城市中哪些区域更值得被更新。

　　当下，人口向城市流动的过程中释放出了巨大的租房需求，尤其是租房人群的日益年轻化催生了新的租住生活方式形成。多圈层模式叠加之下，魔方生活的数字化效用得到进一步展现。而这也意味着，当一座城市能够实现更精细、更高效的二次规划，把有限的资源进行更合理的配置，就有望激发更大的经济价值，实现城市有效更新。

　　这正是数字化的能量所在，也是魔方生活带领行业走向新生的根基。长租公寓正以此为切口，着力推动着城市的创新发展。（本文首发钛媒体APP）